La opción bilateral o promesa bilateral de compraventa consiste en un acuerdo o convenio conforme al cual una persona llamada promitente vendedor y otra llamada promitente comprador se comprometen bilateralmente y recíprocamente a celebrar en un futuro un contrato definitivo de compraventa de un bien mueble o inmueble.
Este
tipo de contrato también lo han denominado como contrato preparatorio o
preliminar y su estudio no ha sido fácil
en vista de la falta de disposiciones legislativas, la poca atención de la
doctrina y la escasa jurisprudencia que no han ayudado a encontrar claridad
sobre el tema, sin embargo es tema llamativo para su estudio.
No
hay abogado en ejercicio que no tropiece con la opción bilateral o promesa bilateral de compraventa en su ejercicio diario, porque el mismo ha nacido,
principalmente, por el enorme tráfico comercial que ha ocurrido en el último
siglo.
Este
tipo de contrato tiene como finalidad principal la de celebrar un futuro contrato
definitivo de compraventa, bien sea sobre un bien mueble o un inmueble.
La
esencia de este contrato radica en la obligatoriedad para ambas partes de
desplegar una determinada conducta, una en querer vender y, otra en querer
comprar, por eso es bilateral, porque nacen obligaciones contractuales para
ambas partes. Nuestra jurisprudencia lo ha considerado como un verdadero
contrato de compraventa pues en él están presentes los elementos esenciales de
un contrato de venta como son el consentimiento, el objeto y el precio.
Es
con motivo de la compraventa donde mayor importancia práctica adquiere el
contrato de opción o promesa, pues este viene a ser el puente normalmente entre
las negociaciones precontractuales y la compraventa definitiva.
Debe
insistirse en que este contrato no transmite la propiedad objeto de la opción o
promesa bilateral de compraventa pues su único efecto y finalidad es la de
obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato que es el de la compraventa
definitiva.
También
podemos encontrar en la praxis opciones unilaterales de compraventa cuya
esencia radica en la obligatoriedad contractual para una de las partes de
realizar una determinada obligación y en la posibilidad para la otra parte de
decidir si acepta o no libremente la oferta en cuestión.
Debemos
ser precavidos y tener presente a la
hora de redactar este contrato de que sus clausulas sean claras que no sean
ambiguas y que no den lugar a erróneas interpretaciones a la hora de un
conflicto entre las partes.
Este
contrato, además de ser escrito y notariado, debe contener, a nuestro juicio,
los siguientes elementos: 1) Identificación de las partes; 2) Descripción del
objeto que se promete, con indicación de sus linderos, medidas y demás
determinaciones; 3) Gravámenes que pesan sobre el bien; 4) Duración del
contrato; 5) Precio convenido; 6) Condiciones de la oferta; 7) Otras
obligaciones a cargo de las partes, como por ejemplo la entrega de las
solvencias, liberación de gravámenes, etc.; 8) Domicilio en donde deban
practicarse las notificaciones o comunicaciones con motivo del contrato; 9)
Cualesquiera otras clausulas que convengan a las partes, como por ejemplo si el
promitente comprador va a gestionar un crédito hipotecario para pagar parte del
precio; 10) Especificar si hay entrega de arras; y 11) Causas de
incumplimiento, etc.
Las
acciones que derivan del contrato podemos resumirlas de la siguiente manera; 1)
acción de incumplimiento de contrato el cual conlleva a la resolución del
mismo, ejemplo de este supuesto sería que el promitente vendedor no liberase la
hipoteca que grava el inmueble y no se pueda protocolizar el documento
definitivo de compraventa; y 2) acción de cumplimiento de contrato el cual
conllevaría
que
el órgano judicial obligue al promitente vendedor a vender en el precio pactado
para el supuesto de que el mismo pretendiese aumentar el precio convenido en el
contrato. Estos son supuestos muy puntuales pueden existir varios.
La
presente disertación no agota el tema, simplemente se ha buscado aproximarse al
mismo con la finalidad de llegar a una comprensión básica. Nada más.
